Energooszczędny budynek socjalny w Rybniku (realizacja 2019)

Wiele gmin nie jest w stanie ponieść kosztów dla zaspokojenia potrzeb budownictwa socjalnego, często z powodu ograniczeń w pozyskiwaniu środków finansowych i poziomu zadłużenia, bądź ze względu na liczne, ważniejsze potrzeby inwestycyjne.

Obecna sytuacja:

• Brak jasno sprecyzowanej polityki państwa w zakresie rozwoju mieszkalnictwa,
• Dokument „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 r.” to jedynie rozwiązania kierunkowe,
• Brak należytego wsparcia finansowego ze strony państwa dla samorządów gminnych realizujących politykę mieszkaniową i malejące w budżecie wydatki na mieszkalnictwo,
• Rośnie liczba osób niepłacących czynszu. Zaleganie z czynszem wynika często z przeświadczenia o braku sankcji, spowodowanego niedoborem lokali socjalnych dla osób z wyrokiem eksmisji (na koniec 2011 r. w udział mieszkań, w których lokatorzy zalegali z opłatami, wynosił aż 41%),
• Konieczność wypłacania odszkodowań z tytułu niemożności zapewnienia lokalu socjalnego osobom z tytułem eksmisji powoduje brak środków na budownictwo mieszkaniowe.

Istotną barierą w rozwoju budownictwa socjalnego w przypadku JST jest brak możliwości pozyskiwania środków w związku ograniczeniem możliwości zadłużania. Jedną z możliwości przezwyciężania ograniczeń jest budowa budynków mieszkalnych socjalnych w formule „zaprojektuj, sfinansuj i zbuduj”  bez obciążania wskaźników zadłużenia JST  wg schematu:

• Ogłoszenie przez gminę dialogu technicznego,
• Przygotowanie i ogłoszenie przetargu,
• Powołanie spółki na potrzeby budownictwa socjalnego (SPV) przez samorząd,
• Objęcie podwyższonego kapitału spółki przez inwestora zewnętrznego (np. MEDFUND),
• Przygotowanie projektu budowlanego i projektów wykonawczych, uzyskanie pozwolenia na budowę (KAPE),
• Realizacja energooszczędnej inwestycji (GPPI, KAPE),
• Dofinansowanie w wys. 30% z BGK (na wsparcie budownictwa socjalnego),
• Po odbiorze inwestycji odkupienie udziałów przez JST z odroczonym terminem płatności (wydatek inwestycyjny, nie wchodzi we wskaźniki zadłużenia budżetu JST),
• Likwidacja SPV (po spłacie rat). Gmina pozostaje 100% właścicielem budynków.

Istotne cechy zaproponowanej procedury inwestycyjnej oraz dodatkowe możliwości:

• Terminarz spłat może być renegocjowany (harmonogram przygotowany indywidualnie dla JST),
• Zwrot (dofinansowanie w wys. 30% kosztów inwestycji) z BGK na budownictwo socjalne,
• Możliwość zarządzania zasobami - przekształcenia mieszkań socjalnych w komunalne (budowa nowych socjalnych),
• Raty stałe lub malejące w zależności od oczekiwań JST,
• Okres finansowania dostosowany do możliwości i oczekiwań JST,
• System finansowania oparty o WIBOR 3M plus stała marża.

Podstawowym założeniem projektu jest budowa budynku o wysokim standardzie energooszczędności, który będzie obowiązywał po 1 stycznia 2021 r. w cenie zbliżonej do budynku standardowego. Powoduje to bardzo niskie koszty eksploatacji mieszkań (ok. 600-700 zł/rok ogrzewanie i c.w.u.) i niskie obciążenie kosztami energii najemców mieszkań oraz niskie koszty dla JST w przypadku konieczności pokrycia tych kosztów (sytuacja często spotykana).

Przemyślane rozwiązania architektoniczne i funkcjonalne:

• Zgodny z wymogami energooszczędności (wysoki standard energetyczny spełniający wymagania po roku 2021 i niskie koszty eksploatacji),
• Ochrona przed przegrzewaniem o kresie letnim,
• Modułowy (możliwość powielania budynków przy niskim koszcie projektowania),
• Relatywnie niskie koszty budowy,
• Instalacje i wyposażenie techniczne odporne na uszkodzenia i wandalizm,
• Wykorzystujący OZE (w uzasadnionych przypadkach),
• Brak części współużytkowanych/wspólnych (rozdzielenie pomiędzy mieszkańców odpowiedzialności za użytkowanie i utrzymanie czystości),
• Mieszkania 35-45 m ²  powierzchni użytkowej. Gotowe projekty budowlane i wykonawcze, krótkie terminy projektowania.